การหาที่พักในเกาหลี: อธิบายเรื่องช็อนเซ (전세) วอลเซ (월세) และเงินมัดจำ

บ้านเช่าในเกาหลีมีสองระบบ คือ 전세 (ชอนเซ) ที่วางเงินมัดจำก้อนใหญ่ซึ่งได้คืนเมื่อครบสัญญาโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน กับ 월세 (วอลเซ) ที่วางมัดจำน้อยกว่าแล้วจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน และสำหรับชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่เพิ่งย้ายมาโดยยังไม่มีเครดิตในเกาหลี 월세 คือทางเลือกที่ทำได้จริง การเช่าที่พักในเกาหลีทำงานต่างจากแทบทุกที่ในโลก และระบบเงินมัดจำมักเป็นเรื่องแรกที่ทำให้แปลกใจ อะพาร์ตเมนต์บางแห่งประกาศด้วยเงินมัดจำก้อนโตมากและไม่มีค่าเช่ารายเดือนเลย บางแห่งใช้เงินมัดจำก้อนเล็กบวกค่าเช่ารายเดือน และประกาศเช่าก็เต็มไปด้วยคำอย่างวันรูม ออฟฟิศเทล และวิลล่า ซึ่งไม่ตรงกับคำเรียกที่พักที่คุณคุ้นเคยเสียทีเดียว คู่มือนี้จะพาไปดูว่าช็อนเซและวอลเซทำงานอย่างไรจริง ๆ ประเภทที่พักที่พบบ่อยหมายถึงอะไร จะค้นหาและเซ็นสัญญาอย่างปลอดภัยผ่านนายหน้าที่มีใบอนุญาตได้อย่างไร และควรทำอะไรเมื่อคุณถือกุญแจของอะพาร์ตเมนต์ที่ว่างเปล่าอยู่ในมือ

전세 หรือ 월세 ควรเลือกระบบไหนดี?

สัญญาเช่าของเกาหลีมีสองรูปแบบหลัก และความแตกต่างทั้งหมดอยู่ที่เงินมัดจำ (보증금)

• ช็อนเซ (전세) (คุณวางเงินมัดจำก้อนใหญ่ครั้งเดียว ซึ่งมักเป็นสัดส่วนที่มีนัยสำคัญของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนเลยตลอดระยะสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปคือสองปี เมื่อสัญญาสิ้นสุด เงินมัดจำควรได้รับคืนเต็มจำนวน) โดยมีเงื่อนไขว่าไม่มีค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือความเสียหาย และเจ้าของบ้านสามารถจ่ายคืนได้จริง
• วอลเซ (월세): เงินมัดจำก้อนเล็กกว่ามากบวกค่าเช่ารายเดือน นี่คือรูปแบบที่ผู้มาใหม่ส่วนใหญ่ใช้ เพราะไม่ต้องใช้เงินเก็บหลายปีล่วงหน้า
• พันช็อนเซ (반전세): แบบผสม: เงินมัดจำสูงกว่าปกติเพื่อแลกกับค่าเช่ารายเดือนที่ต่ำลง เจ้าของบ้านบางรายยินดีปรับสัดส่วนระหว่างเงินมัดจำกับค่าเช่าหากคุณลองถาม

ในทุกกรณี เงินมัดจำไม่ใช่ค่าธรรมเนียม เป็นเงินของคุณที่เจ้าของบ้านถือไว้และคืนให้เมื่อคุณย้ายออก เนื่องจากจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องอาจสูงมาก เอกสารที่คุ้มครองเงินมัดจำของคุณจึงสำคัญในเกาหลีมากกว่าในประเทศส่วนใหญ่ เราจะอธิบายเรื่องนี้ด้านล่าง

วันรูม ออฟฟิศเทล วิลล่า และอพาร์ตเมนต์ ต่างกันอย่างไร?

ประกาศเช่าของเกาหลีใช้ชื่อเรียกที่พักที่ควรทำความรู้จักก่อนเริ่มไปดูห้อง

• วันรูม (원룸): ห้องสตูดิโอ มักอยู่ในอาคารเตี้ย เป็นตัวเลือกกระแสหลักที่ถูกที่สุด หลายห้องมีแอร์และเครื่องซักผ้าติดตั้งมาให้เป็นออปชัน (옵션) แต่นอกจากนั้นแทบไม่มีอะไร
• ออฟฟิศเทล (오피스텔): ห้องสตูดิโอหรือยูนิตขนาดเล็กในอาคารสูงแบบพาณิชย์ผสมที่อยู่อาศัย มักใหม่กว่า มีระบบรักษาความปลอดภัยดีกว่า และบางแห่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง คาดว่าค่าเช่าจะสูงกว่าวันรูมที่เทียบเคียงกัน บวกกับค่าส่วนกลางรายเดือน (관리비)
• วิลล่า (빌라): แม้ชื่อจะฟังดูหรู แต่จริง ๆ คืออาคารอะพาร์ตเมนต์เตี้ยแบบเรียบง่าย สูงประมาณสามถึงห้าชั้น มักได้พื้นที่มากกว่าออฟฟิศเทลเมื่อเทียบกับเงินที่จ่าย แม้ว่าอายุอาคารและสภาพจะแตกต่างกันมาก
• อะพาร์ตเมนต์ (아파트): คอมเพล็กซ์อาคารสูงขนาดใหญ่ที่เกาหลีขึ้นชื่อ: ยูนิตขนาดครอบครัวที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากที่สุด และมักมีเงินมัดจำสูงที่สุด

สำหรับการพำนักระยะสั้นยังมีโกชิวอน (ห้องเล็กพร้อมเฟอร์นิเจอร์) และเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ ซึ่งส่วนใหญ่ข้ามระบบเงินมัดจำไป แต่มีค่าใช้จ่ายต่อเดือนสูงกว่าเมื่อเทียบกับพื้นที่ที่ได้

จะค้นหาและเข้าไปดูห้องในเกาหลีได้อย่างไร?

คนส่วนใหญ่เลือกดูแอปประกาศอย่าง Zigbang (직방) หรือ Dabang (다방) เพื่อจับความรู้สึกเรื่องราคาในย่านนั้น ๆ ก่อน แล้วจึงติดต่อสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ (부동산) ในพื้นที่เพื่อไปดูห้อง คนที่คุณติดต่อด้วยควรเป็นนายหน้าที่มีใบอนุญาต (공인중개사) ใบอนุญาตมักติดแสดงไว้ในสำนักงาน

• ใช้บริการนายหน้าที่มีใบอนุญาตสำหรับสัญญาฉบับแรกของคุณ พวกเขาจะตรวจสอบตัวเจ้าของ จัดเตรียมแบบฟอร์มสัญญามาตรฐาน และพาคุณผ่านขั้นตอนคุ้มครองเงินมัดจำ ค่าบริการนายหน้า (중개보수) แตกต่างกันไปตามภูมิภาคและตามระดับเงินมัดจำและค่าเช่า ควรถามจำนวนที่แน่นอนก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเซ็น
• รูปถ่ายมักดูดีกว่าของจริง เวลาไปดูห้อง ให้ตรวจแรงดันน้ำ เชื้อราตามมุมห้องน้ำ ทิศทางแสงแดด สัญญาณโทรศัพท์ และเสียงรบกวนจากถนนในเวลากลางคืน
• ถามว่ามีอะไรรวมอยู่บ้าง: ว่ารายการออปชัน (แอร์ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น) จะอยู่ต่อจริงหรือไม่ และค่าส่วนกลางครอบคลุมอะไรบ้าง

หากภาษาเกาหลีเป็นอุปสรรค สำนักงานในย่านที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากมักรองรับภาษาอังกฤษหรือภาษาจีน ถามตอนนัดหมาย หรือพาเพื่อนที่พูดเกาหลีได้ไปด้วยตอนเซ็นสัญญา

วันเซ็นสัญญาต้องทำเอกสารอะไรถึงจะคุ้มครองเงินมัดจำ?

เนื่องจากเงินมัดจำในเกาหลีมีจำนวนสูง จึงมีขั้นตอนมาตรฐานบางอย่างเพื่อคุ้มครองเงินก้อนนั้น นายหน้าของคุณควรจัดการหรืออธิบายแต่ละขั้นตอน

• สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본): เอกสารที่แสดงว่าใครเป็นเจ้าของยูนิตจริง ๆ และมีภาระหนี้ผูกพันอยู่หรือไม่ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหนักมีความเสี่ยงต่อเงินมัดจำของคุณมากกว่า
• การแจ้งย้ายเข้า (전입신고): การลงทะเบียนที่อยู่ของคุณที่ศูนย์บริการชุมชนในพื้นที่ ไม่นานหลังย้ายเข้า
• การประทับวันที่รับรอง (확정일자): ตราประทับวันที่บนสัญญาของคุณ ซึ่งช่วยกำหนดลำดับสิทธิเรียกร้องเงินมัดจำของคุณ
• ประกันคุ้มครองเงินมัดจำ (전세보증보험): ประกันที่สามารถจ่ายเงินมัดจำคืนให้คุณได้หากเจ้าของบ้านไม่จ่าย ส่วนยูนิตและสัญญาแบบใดจะเข้าเกณฑ์นั้นต้องตรวจสอบเป็นราย ๆ ไป

ทั้งหมดนี้เป็นขั้นตอนทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎเกณฑ์และคุณสมบัติแตกต่างกันไปตามสถานการณ์และเปลี่ยนแปลงตามเวลา ดังนั้นควรยืนยันรายละเอียดกับนายหน้าที่มีใบอนุญาตหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนเซ็น โดยเฉพาะสำหรับสัญญาช็อนเซ และอย่าโอนเงินมัดจำไปยังบัญชีอื่นนอกจากบัญชีของเจ้าของที่ได้รับการยืนยันแล้วเด็ดขาด

ห้องว่างเปล่า จะจัดของเข้าบ้านอย่างไรดี?

บ้านในเกาหลีส่วนใหญ่ที่สูงกว่าระดับวันรูมมักไม่มีเฟอร์นิเจอร์ บ่อยครั้งไม่มีตู้เย็น ไม่มีเครื่องซักผ้า ไม่มีเตียง หลังจากเสียเงินมัดจำไปแล้ว การซื้อทุกอย่างพร้อมกันย่อมเจ็บ ชาวต่างชาติจำนวนมากจึงเลือกเช่าเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์แทน: จ่ายรายเดือนแทนเงินก้อนที่สอง และบริษัทให้เช่าจะจัดการเรื่องการจัดส่ง ติดตั้ง และมารับคืนเมื่อคุณออกจากเกาหลี

• เริ่มจากเช็กลิสต์การจัดบ้านหลังแรก: สิ่งที่ครัวเรือนส่วนใหญ่ต้องใช้จริงในสัปดาห์แรก เทียบกับสิ่งที่ค่อยเพิ่มทีหลังได้
• สำหรับเตียง โซฟา และโต๊ะทำงาน ดูการจัดบ้านด้วยเฟอร์นิเจอร์เช่า
• จองอินเทอร์เน็ตบ้านตั้งแต่เนิ่น ๆ: คิวติดตั้งอาจใช้เวลาสองสามวัน

SETKORA ให้คุณเปรียบเทียบและสมัครเช่าได้ใน 15 ภาษา พร้อมดูแลสัญญาภาษาเกาหลีและการนัดหมายติดตั้งให้ เลือกดูแคตตาล็อก หรือลองใช้ Finder แบบ 30 วินาที เงื่อนไขคุณสมบัติที่พบบ่อยคือมีระยะเวลาพำนักเหลืออยู่ประมาณหนึ่งปีขึ้นไป ดูคู่มือวีซ่าและคุณสมบัติ โดยเงื่อนไขที่แน่ชัดจะได้รับการยืนยันระหว่างการให้คำปรึกษาฟรี การเช่าของใช้แทนการซื้อคือทางลัดที่คนส่วนใหญ่เลือก หลังจากเงินก้อนหมดไปกับค่ามัดจำแล้ว แคตตาล็อกของเรามีสินค้าให้เช่า 2,969 รายการ เริ่มต้นที่ ₩2,200 ต่อเดือน ค่ากลางอยู่ที่ ₩47,200

คำถามที่พบบ่อย

บ้านใหม่ก็ต้องมีอินเทอร์เน็ตใช่ไหม? เทียบ 6 ผู้ให้บริการในหน้าจอเดียว ดูแพ็กเกจอินเทอร์เน็ต

เช่าของ ใช้เน็ต ก็ต้องจ่ายเงินอยู่แล้ว — แต่กลับได้เงินสดคืนด้วย?เรื่องจริง มีเงื่อนไขเดียว: แชร์รหัสแนะนำของคุณ แล้วเมื่อการเช่าหรืออินเทอร์เน็ตของเพื่อนติดตั้งเสร็จจริง คุณจะได้ 25,000P ต่อการติดตั้ง 1 ครั้ง — พอยท์เบิกเป็นเงินสดได้ตั้งแต่ 30,000P หลังผ่านการตรวจสอบสรุปยอด ดูว่าหมู่บ้านนางฟ้าทำงานยังไง

SETKORA เป็นตัวกลางนายหน้าเช่า (통신판매중개자) ไม่ใช่คู่สัญญาโดยตรง ราคาที่แสดงอ้างอิงตามระยะเวลาสัญญา และในกรณีที่ระบุไว้ จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการใช้จ่ายผ่านบัตร เงื่อนไขสุดท้ายจะได้รับการยืนยันระหว่างการปรึกษา